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　　这是熊猫贝贝的第2736篇原创文章

　　（本文不含任何AI创作和自动生成内容）

　　李嘉诚其人的知名度和名气，对于绝大多数中国民众和互联网而言，不用多说了吧？

　　无论是对这个华人首富有着怎样的态度和观点，有一点是没办法否定的，那就是他在房产界的地位绝对是数一数二的，他的一举一动也代表着很多东西。

　　纵横商业和全球投资几十载，人生经历96年的风吹雨打，依然屹立不倒，没点保命的手段和敏锐的嗅觉，是做不到的。

　　这位被商业誉为“超人”的老狐狸，2024年10月，在国内地产领域，又有新动作了。

　　李嘉诚在国内的地产项目，基本上都逃不掉一个市场高度认可的外号，那就是“鸽盘”。

　　这个定律，放在李嘉诚布局北京的项目上，也不例外：

　　御翠园从拿到预售许可证至今，已经过去了一年零三个月。

　　在外界看来，御翠园预开盘一直没准日子，如同捉迷藏，该项目从三年前开始，多次宣称准备入市。但眼下，它真的要开售了。

　　这次的开售，就很有看头了。

　　这个项目在今年7月份就已经开盘了，预售备案价最低9万/平米出头，最贵卖到了将近10万/平米。

　　御翠园位于北京朝阳区，地段相当核心，早年开盘的项目一期，二手房均价9万/平米。

　　御翠园位于朝阳区东四环与东五环之间的朝青板块，与国贸CBD直线测距约6公里，位置优越。

　　周边的观湖国际二手房，卖到了9万/平米出头；泛海国际二手房，成交价都在10万/平米以上。

　　御翠园总共有9栋住宅楼、473套房取证入市。

　　到现在，住建部门的备案系统里，查不到任何网签记录，成交套数挂零。

　　10月份这次御翠园推出了50套特价房，很多人还以为它才刚刚开盘入市。

　　所谓的“特价房”，其实就是大降价。

　　御翠园属于豪宅项目，卖的都是大户型，主要有345平米的联排别墅、185平米和140平米的大平层三居室。

　　一套房的总价，最低上千万起步。

　　项目销售单价最低已经降到了7.5万/平米，相比之前最低9万/平米出头的预售备案价，相当于打了八折。

　　跟周边项目的二手房相比，御翠园每平米算是便宜了两三万块钱。

　　这次在北京推出50套特价房的御翠园，项目背后的开发商，就是长实集团。

　　它是当年李嘉诚进入北京的第一个住宅项目，也是他在北京囤地捂盘到现在的最后一个住宅项目。

　　简而言之，那就是李嘉诚按照七五折的市场价格，进行豪宅项目抛售。

　　这个动向，就很有看头了，特别是当下国内舆论和投机炒房群体正在对9月底新政组合拳和10月一线楼市回暖表现大肆进行鼓吹和预期引导的氛围背景下，李嘉诚的长实集团却“反其道而行之”的做法，颇有撕裂感。

　　这篇文章，就将基于对李嘉诚的长实集团，选择当下这个节点，对北京囤地捂盘到现在的最后一个住宅项目进行降价抛售动向的详细梳理，结合李嘉诚“囤地”策略，从敬畏常识，尊重规律的角度，深入挖掘李嘉诚这个最新降价抛售动向背后的利益考量和因果逻辑，并对后续这个动向所揭示的一些风向和趋势信号，进行一次有深度，有态度，有依有据的专题讨论和分析研究。

　　关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

　　本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

　　内容有依有据，分析理性客观。

　　硬核内容，错过不再。

　　以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

　　PS：文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

　　（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

　　图片来源：头条图库

　　10月份，长期低调的长实集团，在北京楼市，有了新动作：

　　和记地产集团有限公司之董事（市场）兼董事（企业业务发展）谭健旭及总经理-公共关系及推广李惠明及总经理-市场杨颖新，站在很港风的红底巨幅海报前，一同宣布御翠园之金秋震撼惊喜价。

　　此次御翠园限量推出的是建筑面积约345平方米的城市联排，总价2620万起（均价7.59万/㎡）；观景高层建筑面积约140平方米的精英观景三房，总价1070万起（均价7.64万/㎡）；豪华三房建筑面积约185平方米，总价1390万起（均价7.51万/㎡）。上述惊喜价截至2024年10月31日止。

　　图片来源：网络

　　和记地产集团有限公司之董事（市场）兼董事（企业业务发展）谭健旭（右）及总经理-公共关系及推广李惠明（左一）及总经理-市场杨颖新（左二）宣布御翠园之金秋震撼惊喜价。

　　由此计算，开盘价格定在了7.5万/㎡+。

　　有意思的是，这个价格相较于两个多月前御翠园宣传的均价跌了不少，直接打了8折。

　　8月，御翠园在地铁张贴广告，最关键的一行字是：高层总价1286万元/套起。这是御翠园部分140平米户型的参考价格，有效期至2024年8月31日。按此推算，它的最低售价为9.18万元/平米。这则广告还显示，御翠园首推的是高层房源，户型面积为140-185平米。

　　更早之前的去年9月份，御翠园售楼员还跟媒体介绍，要对标融创壹号院——售价在13万元/平米左右。

　　按理说，和一年多前拿证时相比，御翠园此时开盘的时机好了许多，目前北京多个购房新政相继落地。

　　这就很有意思了：在楼市有望回暖的背景下，为何李嘉诚选择降价甩货？

　　值得注意的是，还有一家股东偷偷撤出了御翠园项目公司——和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司（简称“和记黄埔朝阳公司”）。

　　据媒体获悉，北京市聚鑫城房地产开发有限责任公司（简称“聚鑫城房地产”）退出和记黄埔朝阳公司的股东名单，后者企业类型也由有限责任公司（台港澳与境内合作）变更为有限责任公司（港澳台投资、非独资）。

　　图片来源：网络

　　在和记黄埔朝阳公司2013年报，聚鑫城房地产就出现在其股东列表中，认缴出资时间2001年11月30日，认缴和实缴出资额为0，实缴出资方式为土地使用权。

　　然而，和记黄埔朝阳公司2018年年报中，就不见聚鑫城房地产的身影，其退出了股东序列。入股那么多年，老股东缘何撤出？这或许只有李嘉诚心里最为清楚。

　　早在2001年，和记黄埔以约7亿元的总价，拿下了姚家园一块40万平方米的土地，当时的楼面价仅1750元/平方米。直至2005年6月才开始动工，打造一期逸翠园和二期御翠尚府。

　　姚家园地块位于有“CBD后花园”美称的朝阳朝青板块，东四环外，周边拥有成熟的商业配套和便捷通达的交通路网。

　　图片来源：网络

　　项目三面被公园环绕，向西1公里是万象汇、向南3公里就是商业地标朝阳大悦城，东面紧邻在建的地铁3号线和朝阳体育中心，可以说各项配套应有尽有。

　　在二十多年的超长开发周期里，和记黄埔相继开发了“逸翠园”和“御翠尚府”两个项目，分别于2006年和2013年左右开盘。

　　逸翠园共计760套商品房入市，最终的成交均价为9230元/平方米，是楼面价的约5.27倍。御翠尚府2011年获得预售证，当时的价格普遍在3万/平方米左右，部分楼盘单价高达4、5万元/平方米。

　　御翠园则是最后一期，在2017年取得规划许可证。据北京市住建委官网，御翠园于2023年7月18日获得预售证共有9栋，包括3栋高层、6栋联排别墅，准许销售面积达到9.32万平方米，共473套房，其中77套联排别墅，396套高层产品，拟售均价在9.07万元-9.97万元/m²区间。

　　除了这9栋住宅以外，御翠园还有5栋高层住宅及12栋联排别墅，未在销售名列。

　　虽然李嘉诚选择打骨折甩货，但从目前最低7.5万元/平米的预售均价来看，它已超过当年拿地楼面价的40倍。

　　显然，李超人还是最后的赢家。

　　事情，就是这么一个事情，有依有据，一目了然。

　　图片来源：头条图库

　　李嘉诚的抛售动作，其实从2023年就开始了。

　　2023年8月，李嘉诚突然7折抛售房产，香港楼市惨遭巨震，而这一波操作犹如“深水炸弹”让人措手不及。

　　2023年8月，长实集团的“亲海駅II”首发开盘时，最低折后价290万港元，较周边二手房便宜了三成，创过去七年来九龙新区新盘新低水平。李嘉诚旗下公司已经两年未曾现身内地土拍市场。

　　但是，自始至终，李嘉诚的眼光都毋庸置疑。更何况，2023年福布斯富豪榜上，他不仅没有遭遇大部分富豪财富缩水的问题，身价反而涨了200个小目标，以2800亿的身价蝉联榜首。

　　2024年香港撤辣楼市限制政策以后，香港房价经历短暂热度以后，继续保持下行态势。

　　这眼光，不服不行。

　　2024年7月11日，李嘉诚旗下位于东莞的“海逸豪庭”项目原先均价约2.3万元/平方米—2.4万元/平方米，现在则以五折价格抛售在售房源，打完折后项目销售均价低至1.4万元/平方米，首付14万元起售，两居室总价90万元起售，三居室总价120万元起。

　　同样都是“以价换量”，多数房企的折扣都是在小数点后做文章，李嘉诚的海逸豪庭直接打五折，这和拿地成本有很大关系。海逸豪庭是李嘉诚旗下的和记黄埔早在1999年就拿下的地块，到现在即便是打五折出手也只是少赚点的问题。到现在，海逸豪庭项目都没有完全开发完，比起赚房地产开发的钱，和记黄埔显然更想赚土地增值的钱，这是李嘉诚手下房企的一贯作风。

　　一系列动向来看，李嘉诚那套“囤地策略”，始终贯穿：

　　囤地，是李超人玩得最溜的游戏。

　　他的策略，简单来说就是低价拿地，然后慢慢开发，等待土地升值，最后高价卖出。这种玩法，在内地房地产市场高速发展的时期，可谓是屡试不爽。

　　当年，在上海、北京、成都这些地方，李超人靠着“囤地”策略赚得盆满钵满。

　　拿到土地后，并不急于开发，而是选择慢慢开发，甚至故意拖延开发进度。

　　他利用内地房地产市场的漏洞，每次只开发一点点，拖长开发周期，这样既可以避免土地被收回，又可以等待土地升值。

　　这就像是在玩心理战，等着市场慢慢热起来，土地价值自然水涨船高。

　　比如，2001年他在北京拿下的逸翠园二期项目，硬是拖到2019年才出手，这期间土地价值翻了几番。这种耐心和策略，不是一般人能比的。

　　当土地升值后，李超人就果断出手，高价卖出，赚取巨额利润。

　　2004年，他在上海世纪汇广场的地块以1.2万元/㎡的价格拿下，2016年以200亿元卖给中国人寿，获利124亿港元。

　　2011年，他在大连的地块以19亿元拿下，2019年以40亿元卖给融创中国，获利21亿元。

　　这些操作，简直就是教科书级别的资本运作。但话说回来，这种囤地策略虽然让李超人赚得盆满钵满，却也暴露了他资本逐利的本性。

　　虽然在商业上无可厚非，但从道义上讲，却让人有些不是滋味。

　　毕竟，房子对于普通人来说，不仅仅是商品，更是家的象征。当房价被推高，普通人的购房梦也就变得更加遥不可及。

　　李超人的囤地策略，虽然让他在商业上取得了辉煌的成就，但也让他在道德上备受争议。

　　李嘉诚家族近年来的这一系列抛售策略，虽然在市场上引起了广泛的关注和热议，但在其整体商业行动的背景下，并不令人意外。

　　虽然在短期内可能会带来一些损失，但从长远来看，这无疑是一种更为明智的选择。

　　快速回笼资金，减少损失，为未来的投资做好准备，这正是李嘉诚一直以来的商业哲学。

　　在商业世界中，没有永远成功的策略，只有不断适应和调整的智慧。

　　图片来源：头条图库

　　国内一线城市楼市氛围回暖之际，李嘉诚嗅到了什么？

　　风起于青之末，而市场之变，往往始于商业巨头的微妙一动。

　　想当年，内地房地产市场一路高歌猛进，不少开发商靠“囤地”发了大财。

　　他们低价买地，坐等升值，时机一到就高价转手，赚得是盆满钵满。但好景不长，如今风向一变，需求不再像以前那样旺盛，竞争也变得激烈。

　　这种情况下，再想靠囤地发财，就得好好掂量得失了。

　　开发商们的“囤地”成本水涨船高，销售压力也越来越大，库存积压，资金链紧张。这时候，低价抛售，回笼资金，成了他们无奈的选择。

　　就拿李超人来说，他在香港，东莞，还有北京的这波操作，可谓是教科书级的“囤地”玩法。

　　这年头，没有卖不出去的房子，只有卖不掉的价格。

　　房子卖不动的话，还是要看价格是不是降到位了。

　　降价，始终是房地产市场最有效的大杀招，立竿见影。

　　美国石油大王洛克菲勒，讲过一句名言——

　　“财富是对认知的补偿，而非对勤劳的奖赏。”

　　这句话放在当下的楼市，十分贴切、应景——

　　作为开发商，你是等着房价涨起来再卖，还是赶紧降价抛售。

　　香港首富李嘉诚，讲过类似的一番道理——

　　“好的时候不要看得太好，坏的时候不要看得太坏。”

　　“商人的首要目标，是让资本更安全，其次才是增值。”

　　“思路清晰远比卖苦力干重要，心态正确远比现实表现重要，选对方向远比努力做事重要，做对的事情远比把事情做对重要。”

　　“当一个新事物出现，只有5%的人知道，赶紧做，这就是机会，做早就是先机。”

　　如果能听进去李嘉诚的这番话，现在的楼市行情下，降价几乎就是必然选择了。

　　李嘉诚之所以能赚到亿万身家，除了他的天赋、勤奋、努力，还有就是眼光毒辣，非常擅长踩点。

　　每一轮周期，在什么时间抄底买进，又在什么时间抛售套现，或在什么时间换仓腾挪，他总是拿捏得非常精准、恰到好处。

　　最近一两年，无论是在香港，还是在中国内地，李嘉诚旗下的长实集团，最核心的销售策略，就是大降价。

　　长实集团开发的一些楼盘，在今年一上来，少则打了八折、多则打了五折，对楼市的刺激巨大。

　　不过，就拿北京御翠园这个项目来看，跟每平米七八万的房价相比，二十多年前，每平米不到1600块钱的地价，几乎可以忽略不计。

　　哪怕是降价抛售，李嘉诚依然赚麻了。

　　而选择这个时间节点出手，从商业逻辑上来看，李嘉诚和他的长实集团，笃定认为这个套现价格，就是未来很长时间的“峰值”。

　　香港，东莞，还有其他国内项目的操作上，已经反复印证了这个逻辑。

　　而且，借势出货的意味也非常清晰，时机拿捏，老道毒辣。借势出货，趋势看空。

　　相较于当下上蹿下跳，看到一线楼市回暖就积极亢奋，死命鼓吹新一轮的投机炒房群体，老狐狸的选择和动作，折射出来的信号，其实一点都不复杂。

　　关键是，对于国内的投资者群体和有购房意向的群体来说，选择相信和理解哪一边的判断，或许，更具有现实价值了。

　　图片来源：头条图库

　　基于以上的梳理和分析，文章最后，分享几点个人的思考和观点，不一定对，权当抛砖引玉，供大家进行一个讨论和参考就好：

　　1，对于绝大多数国内的普通个体和资金主体来说，当然可以质疑李嘉诚这样资本老狐狸的人品和道德，但是对于这种久经沙场，老而弥坚，并且硕果仅存的代表人物，在趋势判断，形势认知上敏感和态度的正确率，不应该有什么怀疑和反驳的意义吧？

　　当然，头铁嘴硬的肯定有，但是就和巴菲特一样，年年有人说他老了，不行了，几十年下来，只有一个巴菲特。

　　在很多重大的决策和选择上面，这些老狐狸老油渣的判断和态度，其实是最有价值的信息。

　　2，短期的波动没有讨论的意义，实际上，李嘉诚的一系列抛售动向，给出的趋势判断观点非常清晰：

　　中国国内房价再次恢复普遍上涨趋势的可能性非常小，即便是一线城市，要想房价回到上涨通道，也不是一件简单的事情。

　　而对于大多数城市的房价来说，未来一段时间内，继续震荡调整，在流动性持续降低的情况下，房价还有进一步下行空间，将是大概率事件。

　　3，看懂李嘉诚的降价抛售策略，那就是选择市场下行阶段通过打折，用折扣空间争夺流动性。

　　做过生意的都知道这一招有多厉害，卖的好，抢夺流动性，顺利变现离场；

　　卖不好，那还有进一步降价的空间，毕竟就是从抛售起步的。

　　商业手段，大道至简。

　　很明显，这个策略对项目去化变现的效果好坏，其实可以当作绝大多数房产投资群体的一个重要参考：

　　如果效果好，那么能保证这个价格不会抄在山顶，毕竟让出的折扣也是流动性代价；

　　效果不好，那就坚定现金为王不会错。

　　这总比过去几年被市场和行情毒打教育的国内投机炒房那帮人的无脑鼓吹，情绪煽动的相关内容，更靠谱吧？

　　其中逻辑，大家可以仔细体会一下。

　　目前楼市的支持措施确实是很多、力度也很大，这会使得部分城市的楼市率先企稳。

　　当然如果市场真的企稳了，房价自然也会慢慢止跌回涨。

　　不过这个情况的发生也只会出现在部分城市里。

　　李嘉诚做的是赌桌生意，不是赌徒买卖，从他的选择和行动来看，他认为，参与台面上赌局的人会越来越少，上台面的筹码也会越来越少，所以，在台面上还有人，赌场依然人声鼎沸喧嚣躁动的时候，他要卖桌子了。

　　李嘉诚不去赌止跌回涨的城市，江湖越老，胆子越小。

　　这或许就是这位资本老狐狸，能够在多轮周期和波动中，屹立不倒，老而弥坚的关键所在吧？

　　以上，就是对李嘉诚最新打折抛售北京最后一个囤地项目动向，进行的一次专题梳理和分析讨论内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。

　　图片来源：头条图库

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　　以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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