房子一直是很多人的信仰，道理很简单，几乎我们所有人的有生之年，房价基本上都是在涨的，我们听说过一些房价下跌的鬼故事，故事虽然吓人，但没人真正见过，像日本的房地产泡沫崩盘，说是毁了一代人，但毕竟山川异域，我们也感受不深。

　　真正的下跌，跟我们最近的只有一次，是在2008年，当时香港房价暴跌，受外围的危机影响，深圳房价也是大跌，那时一度有很多人要闹着退房，但是没过多久，一轮波澜壮阔的上涨再次开启，经历了这一次之后，再也没有人相信房价会跌了。

　　现在绝大部分人也是不相信房价会跌的，那为什么会说房地产的时代结束了呢？我们首先要有一个共识，所谓的房地产的时代结束，不是说房价马上就要开始下跌了，而是今后不会再有从前的那种辉煌了。

　　过去还有很多人怀疑，在市场化时代，房住不炒对于遏制房价上涨，到底能起到多大的作用？而现在说房地产时代的结束，用原话来说就是指：“房产作为资产增值套利的工具时代，即将正式结束”。

　　这话从哪里来的呢？

　　最近关于房地产的争议，首先是源于6月10日的陆家嘴论坛上，央行党委书记、银保监会主席郭树清在讲话中提到了关于房价的一句话，引起了很大的关注：

　　那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。

　　这里一说：“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价”，一下戳中了很多信仰房价永远不会下跌的人，很多人觉得这个话没有根据，甚至还有很多人找出了之前的一些讲话，来证明这不过就是随口一说而已。

　　正是因为这句话引起的巨大争议，随后在6月12日，《中国房地产报》专门刊发了一篇社评来解释：

　　监管层对未来的房地产价格调控上的信心是很坚定的，不排除还会有政策陆续出台。房产作为资产增值套利的工具时代，即将正式结束。心存侥幸的炒房群体是时候放弃幻想，面对现实了。

　　这里说的就很明确了，也就是我上面说到所谓的那句原话，就是出自这里：房产作为资产增值套利的工具时代，即将正式结束。

　　为什么说房地产的时代结束了？很多人的理解，还是国内的政策调控，比如房住不炒，限购限贷，反对的人理由很充分，越是涨价才越需要调控，越是调控说明越是会继续涨价。这个逻辑以前是被完美验证的，而且对以后，我们现在确实还没法说就有啥不同了。

　　但是从金融角度出发，今天也会得出相同的结论，而主要的出发点，却跟国内的因素并没有太大的关系，我关注的点，主要是现在国际金融环境下，风险变了。很多人可能奇怪，咱们的房价，跟国际金融环境有个毛的关系？

　　这个关系不但有，而且还很大。

　　回顾我们的房价走势，有两个最大的影响因素，第一个就是城镇化，城镇化这个是很好理解的，从下面这个图我们可以看到，在1990年代我们的城镇化开始逐渐加速，在2000年前后，我们的城镇人口大约在4亿左右。

　　到2019年时，我们的城镇人口已经超过了8亿，也就是说这20年，至少有4亿人从农村进入城市，这么多人都会有买房的需求，这是催生我们房产大牛市最主要的基本面，有这么多刚需，而在此之前我们甚至都没有商品房市场。住房市场改革是从1998年才开始启动的，在这二十多年的时间里，这个需求太大太集中了，为房价上涨提供了坚实的基础。

　　而第二个影响因素，就是货币政策。

　　我们的经济发展在最近这几十年都是加速的，关于经济新常态，也就是可能长期保持在中低增速的说法，不过是最近这几年，在此之前的二十多年，我们的经济都是保持高速增长，经济规模扩大，货币需求也相应会大幅增加。

　　在下面这个M2与房价增速的图里，我们可以看到货币供应在2003年和2008年前后有两次高速增长，这两次货币大增长，有着特殊的时代背景，也正是我认为房产时代结束的核心依据，我会在下面重点解释其中的原因。

　　但看广义货币供应M2和房价增速，还不是很明显，如果我们直接看供应总量和房价走势的关系图，可能会更直接。下面这个图里，也能看到不管是房价和M2增加，确实都有两个相同的时间拐点，就是在2003年和2008年。

　　这两个时间点，跟国家的发展之间，到底有什么关系呢？我们需要回到当时的那个时代背景下去看，到底发生了什么，让房价加速上涨？

　　上面我们分析的决定房价上涨的两大因素，人口城镇化是最主要的基本面因素，这个决定了房价的大趋势会向上涨，但是第二个因素，货币发行的增速，才决定了房价上涨的节奏，什么时候涨，什么时候跌，什么时候暴涨，可以说基本上都是由货币决定的。

　　那么2003年和2008年，这两个时间点，到底有什么玄机？让货币发行增加，又让房价回归暴涨？

　　首先是2001年底，我们加入了世贸组织，从2002年起我们的外贸出口开始大幅增长，一年后我们的外汇储备就开始大幅增加，在2003年末，国家外汇储备4032.5亿美元，比年初增加1168.4亿美元，是我国外汇储备增加最多的一年，增幅接近30%。2003年末，广义货币M2余额22.1万亿元，同比增长19.6%。

　　这个时间点，是我们加入全球产业链之后的一个起点，从这时候开始，我们的外贸出口一路飙升，所以外汇储备开始大幅增加，同时M2也同步大增，而对应的是房价也开始大幅上涨。

　　这里面最重要的一个逻辑关系，就是我们加入世贸组织时，其中有一个很重要的协议，就是我们的货币发行以外汇占款的形式展开，说白了就是按照人民币兑美元的汇率，进来多少美元，就按汇率发行相应的人民币。

　　这是什么意思呢？就是我们加入世贸组织，其实是加入了美国主导的经济体系和全球产业链，对美国来说最重要的控制手段，就是同步要控制货币的发行，也需要加入到美元主导的世界货币金融体系。

　　那这里就有了一个问题，加入到美元体系，就得受到美元货币政策的影响，美元宽松，我们就得跟着宽松，美元紧缩，我们也得同步紧缩，这样一来，在世界货币金融体系内，美国的美联储，就成了事实上的全球央行，美元成了唯一的世界货币。

　　这个事情有什么影响呢？最大的一个影响，就是2008年，美国金融危机，美国为了救市，不得不进行超大规模的货币宽松，而其他国家别无选择，只能跟着宽松，所以在当时我们也同步实行了大规模的宽松政策，这就是上面说到的，除了加入世贸组织之后的第二个货币增速拐点，也是房价上涨的第二个关键拐点。

　　由于2008年之后救市放水规模是史无前例的，理论上来说，这么多钱印出来，会对全世界都造成严重的通货膨胀，但是在当时，由于是美国与美元体系内的国家进行联合救市，大家依据自己的国情不同，都采用了同一个办法，那就是结合自己的国情，建一个符合自己规模需要的货币池子。

　　这个池子专门用来承接这天量的流动性，让印出来的货币，不会影响到实体经济的稳定。在美国，这个货币池子就是美股，在欧洲和日本，这个货币池子就是债市，在我们这里，就是房地产市场。

　　我之前在文章《惊心动魄的2015年，美国金融战收割财富失败，成了国运转折点》中，专门解释过，为什么要选房地产市场，其实原因很简单，就一个，只有房地产市场有足够大的容量。

　　2007年，上证指数在历史最高6124点时，A股的总市值也不过只有34万亿，到2008年时因为下跌甚至缩水了20万亿。而2008年末，我们的国债市场规模更是只有5.33万亿元。很明显这两个市场的规模都没法承担货币池子的功能。

　　所以在2008年以后，房地产市场开始更加明显的体现为另一个特征，就是成为了金融化资产。这就让一批聪明人找到了一个大机会：炒房。任何市场只要能赚钱，就会有人投机，如果这个市场只要做多就一直能赚钱，那就会有大量的人疯狂投机。

　　他们投机的理由，是认为房子已经绑架了经济金融的安全，只能涨不能跌，认为这个是最安全的金融资产。但是很明显这里也忽视了另一个问题，房子可能确实成了经济与金融安全的一部分，却并不一定就会永远涨。

　　尤其是现在国际金融环境，正处在剧变的前夜，未来全世界要经历的可能不是货币的继续宽松，而是货币湮灭。

　　也是在上面我提到的之前那篇文章中，我详细解释了2015年这场金融收割之战的始末，从那之后，可以说就是最近几年，一切主要国际形势发生突变的根本转折点。我们2015年的汇改，人民币汇率不再盯着单一美元，而是一篮子货币。

　　它的意义就在于，从此以后，我们的货币发行，不再是以美元外汇占款的形式进行被动增发，而是看自己的发展需要。如果从美元主导的金融体系层面来讲，就是我们从货币层面，脱离了美元体系。

　　作为世界货币的美元，几十年来越来越宽松，其他锚定美元的货币，都不得不维持宽松，这是一个没有选择的选择，全球经济一体化的背后，就是国际金融货币政策一体化。从我们货币层面脱离美元体系开始，就注定了美国会想尽一切办法，终止我们继续参与全球经济一体化。

　　现在这个长期的宽松趋势，正在发生根本性的变化，在全球疫情爆发后，世界再次开启了又一轮超级放水救市，但我们经济受影响相对小，再加上我们货币政策已经从美元体系中独立出来，这个时候我们也不愿意再跟随美国的宽松政策，不然只不过是又一次的为他人作嫁衣裳。

　　本质上来说，房地产只是货币宽环境松下，为了追求保值增值，而选择的一个资产形式，现在说炒房时代结束，这背后所蕴含的深意，不仅仅是房住不炒本身，而是全球的金融周期，在货币层面，持续了几十年的宽松时代，可能将要结束了。

　　过去美元作为货币，与我们生产出来的商品之间，所谓一分钱一分货的关系，可能会被颠覆，如果美元继续宽松，那未来就有可能是五分钱一分货，甚至十分钱一分货。

　　这是倒逼美国对现在不合理的货币政策作出调整，而一旦这种调整开始，就意味着货币宽松的时代结束，那么所有的资产泡沫，都面临着退潮的风险，不管是美国的股市，欧洲日本的债市，还是我们的房子。

　　所有的资产，一旦有了金融属性，那么当货币政策开始釜底抽薪时，一切建立在货币宽松之上的涨价逻辑，都将面临推倒重建。而此时，最需要考虑的，不是怎么投机赚钱，而是怎么控制风险保命。

　　基于从金融层面所进行的这些分析，经常有人会问我房子到底能不能买，今天我把我的答案，作为一个参考，写在最后。

　　谁也没法确定房价一定就会暴跌，但如果是刚需，我依然觉得能买的话可以趁早买，因为住自己房子带来的幸福是无法计价的，我们没必要把这种幸福建立在对未来房价的对赌上，你也许未来能抄到房价的底，但谁也不能保证这一定会发生，也不知道会是在多少年以后，而在此之前，唯一能确定的是，你人生某个阶段错过的幸福就永远错过了。

　　而另一方面，谁也没法保证房价不会再暴涨，但如果你是投机炒房，永远都建议你别买。作为一个投机者，最重要的要有两个本事，一个是看清大势敢下注，一个是确保安全早抽身。国家三令五申叫你房住不炒，你最好别以为这是闹着玩的。

　　金融安全也是国家安全，历史的车轮隆隆碾过时，君子不要立于危墙之下。