在过去20多年,房地产行业就像一个“蓄水池”一样,社会中的大量资金持续流入房地产行业,房价也跟着“水涨船高”。根据经济学家任泽平发布的《中国财富报告2022》数据显示,在2021年底,我国居民总财富687万亿元,其中仅房产就占比69.28%,高达476亿元。另外,根据统计数据显示,我国的房产总值已经超过美国、日本、欧盟房地产总市值,这是一个非常夸张的数据。在过去20年我国的房价几乎就是一路上涨,尤其是一二线热点城市的房价,不仅上涨速度很快,同时涨幅也非常惊人。就比如北京2000年时三环附近的房价也就3500元/平方米,而现在北京三环附近的房价基本上都要10万元/平方米以上,涨幅在30倍左右。
不仅仅是北京,在过去20年,深圳、上海、广州、杭州、武汉、南京、郑州、成都和重庆等一二线热点城市房价涨幅都非常大,买了这些城市房子的人都挣得盆满钵满。虽然过去20年三四线城市的房价涨幅也非常大,但是2013年时王健林就已经不再看好三四线城市的楼市。特别是2019年棚改拆迁开始慢慢减少之后,三四线城市楼市慢慢失去资金和拆迁户的支撑,再加上人口的持续流失,这些城市和地区的房价慢慢出现了下跌的势头,大部分人也都不再看好三四线城市房价走势了。就比如马光远在2020年就直言不讳地指出:现在再投资三四线城市的房产,就是火中取栗。
相比于三四线城市的楼市,大部分专家学者依旧看好一二线热点城市的楼市发展,比如著名经济学家任泽平表示,未来只有20%的人口流入的都市圈、城市群和中心区域城市的房子具备投资潜力,这些城市的房子仍然具备投资机会。还比如经济学家马光远也提出了3个“20%理论”,即20%的城市、20%的楼盘和20%的房企,意思就是未来只有少数城市的部分优质房产适合投资。不仅仅专家学者看好一二线热点城市的房价走势,目前大部分普通人也同样有类似的看法。从长远来看,这些经济发达的城市和区域人口会逐渐增加,对住房的需求也会逐渐增加,所以房价有继续上涨的动力和支撑。但是最近两年,随着楼市行情的走弱,就是一些一二线热点城市的楼市也扛不住了。
售价进入2022年以来,楼市行情持续低迷,不仅楼市成交量不断萎缩,就是不少城市的住房成交价都在降低。根据国家统计局公布的8月份全国70个大中型城市新建商品住宅销售价格指数显示,一、二线城市房价环比涨幅为0.1%、-0.2%,而7月份一二线城市房价环比涨幅分别为0.3%、0.2%,6月份一二线城市房价环比涨幅分别为0.5%、0.1%?通过6、7、8月份一二线城市房价环比涨幅数据可以很明显地看出,一线城市房价涨幅已经越来越接近0,而二线城市房价已经出现负增长。也就是说,现在房价已经涨不动,不少城市和地区房价正在下跌。虽然像北京、上海和深圳这种一线城市的平均房价还在上涨,但是这些一线城市很多地区的房价也在下跌。
平均房价上涨并不意味着所有地区房价都在上涨,特别是在房价环比涨幅接近0的时候。就比如北京的平均房价之所以能够持续上涨,根本原因是豪宅带动的,在目前房价走势分化的大环境下,豪宅的价格上涨的幅度远高于普通住宅,而在2022年上半年,北京豪宅成交量大幅上涨。根据统计数据显示,2022年上半年北京10万元/平方米以上的豪宅成交套数为1326套,同比增加49%,成交套数占比提高到7%。也就是说,如果将豪宅成交数据排除在外,北京的平均房价也有可能是下跌的。
二线城市就更不用说了,像武汉、合肥、厦门、苏州、郑州、青岛和长沙等城市,2022年以来房价持续走低。面对房价下跌,不同城市的处理方式也不同,比如郑州市属于鼓励房价下跌,希望房企降价促销来卖房子回笼资金。而武汉、合肥和厦门恰恰相反,这些城市则是在通过政策来限制房价下跌,以此来稳定房价的走势。但是不管是鼓励房价下跌还是限制房价下跌,这都说明这些城市的房价走势不乐观。
很明显,目前不管是一线城市还是二线城市的房价走势都不容乐观,这对投资客而言肯定不是什么好消息,这也是目前越来越多投资客开始抛售房产的主要原因。而对刚需购房者来说,房价下跌则导致他们购房的压力非常大,虽然刚需购房者有住房需求。但是同时他们也担心买房后房价会持续下跌。因此,就算是一二线城市的刚需购房者现在也开始观望起来,并且观望情绪非常浓厚,这也是目前一二线城市房价上涨乏力的主要原因之一。
9月份马上就结束了,十一假期马上来临,这也意味着2022年仅剩下3个月,留给楼市的时间已经不多了。在2022年最后的3个月,楼市回暖基本无望,因此不少人认为,2023年的楼市行情会持续低迷,房价也有可能持续下跌,因此明年起,要做好泡沫破灭准备了。
其实,目前的房价走势属于正常走势,原因很简单,就是我国房地产行业已经从高速发展阶段进入了存量阶段。目前楼市库存非常高,人们对住房的需求并不高,因此楼市正处于买方阶段,并且未来这种情况或将一直持续。在这种情况下,房价下跌将成为常态,因此明年起人们一定要做好泡沫破裂的准备。当然,对于一二线热点城市来说,随着人口的持续,未来房价还有继续上涨的空间,这是不可否认的,对此咱们可不能一概而论。