近日，北京市平谷区人民法院审结了一起涉及房产交易定金的案件，双方对定金的数额产生争议，一方主张以合同约定及欠条载明的金额为准，另一方则认为实际交付的数额才是定金数额，法院最终判定以实际交付的数额认定定金数额。

　　实际支付5000元定金

　　10月31日，新京报记者从北京市平谷区人民法院获悉，2023年5月，屈某（甲方）与杨某（乙方）签订房屋买卖合同，约定杨某购买屈某名下位于北京市平谷区的一处房屋。

　　合同约定：房屋总价款为188万元；杨某于2023年5月16日交给屈某购房定金10万元，2023年5月31日前交给杨某贷款首付款50万元且定金抵为部分首付款，剩余房款138万元通过公积金或者商业银行贷款方式自行划转到屈某账户；合同签订后，如甲方因自身原因不能履行本合同则视为甲方违约，甲方应按乙方所付定金的双倍赔偿乙方（不含利息）；乙方因自身原因不能履行本合同则视为乙方违约，乙方所付定金不予退还，同时违约方还需赔付对方房屋成交价20%的违约金。

　　签订合同当日，杨某仅向屈某支付5000元定金，剩余9.5万元杨某为屈某出具欠条。后杨某未支付欠条载明的9.5万元定金，并向屈某明确表示不再购买该房屋。屈某将杨某诉至法院，要求杨某支付9.5万元定金以及3万元违约金。

　　杨某辩称，“我们上午10点签完合同，当天下午两点我就告诉他我不买了，我没有给对方造成损失，若对方主张损失应当提交证据证明，其未能提交证明应当视为没有损失。”杨某不认可屈某的诉讼请求，不同意支付违约金损失。

　　定金合同是实践合同

　　平谷法院经审理认为：屈某与杨某签订买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同约定杨某支付屈某购房定金10万元，但当时其实际支付定金的数额为5000元，并出具9.5万元的定金欠条一张。根据相关法律规定，定金合同是实践合同，其成立不仅要有双方当事人合意，也应有定金的现实交付，应当以实际交付的定金数额确定定金合同的数额。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

　　杨某实际交付的定金数额为5000元，虽对另外9.5万元出具了欠条，但并未实际支付，法院以实际交付的定金数额认定双方房屋买卖合同的定金为5000元。杨某为屈某出具欠条的基础法律关系为房屋买卖合同关系，杨某因自身原因，放弃购买涉案房屋，双方解除了房屋买卖合同，杨某所书写的定金欠条已失去存在的事实和法律基础。故，屈某现要求杨某支付9.5万元定金，于法无据，法院不予支持。

　　关于屈某主张的违约金，我国法律规定，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。本案中，双方房屋买卖合同因杨某违约解除，其已向屈某支付的5000元定金视为其已承担违约的法律后果。因签订合同当日的下午杨某即告知屈某放弃购买，屈某随即另行寻找买家，在一个月后，涉案房屋成功出售，屈某未举证杨某的违约行为对该房屋的成交价格造成了实质影响，或使得成交价明显低于市场价，故对屈某主张的违约金3万元，法院不予支持。

　　不能同时主张定金和违约金

　　《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

　　《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

　　法官认为，本案中，合同约定的数额和欠条中载明的数额均属于约定，不能据以认定定金的数额，应当按照实际交付的数额认定定金数额。合同同时约定定金和违约金，一方违约致使合同目的不能实现时，另一方只能择一适用，不能同时主张定金和违约金。

　　在房产买卖等重大交易中，为保证买卖合同的履行，双方通常会给付定金，在一方违约致使合同目的不能实现的情况下，双方会对定金产生争议。本案系由乙方违约导致的对定金数额产生的争议，法院按照实际交付的数额认定定金金额。为保证交易的顺利进行，买卖双方应当充分磋商，认识到定金的数额以实际交付为准。支付定金后，给付定金方应依约履行合同，如违约将损失定金；收受定金方也应当诚信履行，如违约需双倍返还定金。

　　新京报记者 吴淋姝 编辑 杨海 校对李立军