9月27日至28日，凤凰卫视、凤凰网联合多家机构举办的“凤凰湾区财经论坛2023”将在香港、深圳同步举办。广邀海内外政府官员、专家学者、行业精英围绕大湾区建设、中国经济、全球经济等话题展开讨论。在论坛开幕前夕，凤凰网财经联合中国基金报推出《湾区风云录》系列访谈，本期对话独立经济学家马光远。

　　继7月24日中央定调“适时调整优化房地产政策”、住建部明确政策支持方向后，北京、深圳、广州已相继表态，将结合各地实际落实。中国房地产政策是否迎来历史性转折点？

　　当房地产市场供求关系已经发生根本性的变化，继续打压的政策相当于“三九寒天开空调”。马光远在《湾区风云录》直播中表示，“下一步房地产政策有三个重点：第一，进一步落实降低首套房的首付比例和利率；第二，对改善性的换购的税费政策的降低进行落实；第三，推行贷款房贷的认房不认贷的政策。”

　　过去几年，种种内外因素导致房地产市场遭遇寒潮，到2023年上半年，全国房地产开发投资同比下降7.9%，仍处低位运行。

　　“但房地产现在以及在可预见的未来仍然是支柱产业”，马光远表示，房地产及建筑业增加值接近GDP的14%，其从业人员占中国就业人员比重超15%。因此，稳定房地产对就业、GDP、投资、地方财政、金融安全和百姓财富都至关重要。

　　马光远认为，政策之外，房地产自身也到了新的发展阶段、有新的需求。“现在80%-90%的房子都是烂房子”，过去二十年房地产发展的主要任务是解决有房子住，而当前要解决“好房子”的问题，“所以房地产刚到中场，没到到谢幕的时候”。

　　（以下内容整理自采访实录）

　　马光远：房地产是支柱产业，很多人是带着情绪看房地产

　　《湾区风云录》：房地产在很长的一段时间内是推动中国经济增长发挥了很大的作用，如何看待它的现状？

　　马光远：房地产现在仍然是支柱产业。房地产开发投资近6万亿，固定资产投资24万亿，占固定资产投资的比重25%左右。尽管现在房地产的数据在下行，但是把房地产数据放到中国经济的大盘子里去看，它的增加值占GDP的比重仍然是6%以上，如果加上建筑业，接近14%。

　　中国现在能叫支柱产业的也就是10个左右，什么叫支柱产业？一旦它的增加值占GDP的比重超过5%，它就是很大。再从从业人员的角度去讲，房地产从业人员1000多万，加上建筑业超过6000万，占中国就业人员的比重超15%。

　　我们现在很多人对房地产是不是支柱产业完全是一种情绪，不是基于事实而是基于立场——他很讨厌房地产，觉得房地产占的比重太大了。但是事实是什么？它就是支柱产业。所以我们要把个人意愿、情绪跟事实要分开。

　　而且我还想告诉大家，在美国房地产一直是支柱产业。很多人很难想象，以为美国就靠高科技、服务业，其实房地产当年是第一产业，现在仍然是排在前几位的。反观房地产未来在整个中国经济发展过程中，它也仍然会占据这个位置，所以在我们看得见的将来它仍然是支柱产业。

　　它往上走的时候对经济有巨大的带动作用，但一旦它往下走，对经济又有巨大的下拉。所以我们要看数据，它往下走对经济下行的压力仍然大。所以我们为什么讲要稳定房地产？就是因为它是支柱产业，它对经济的影响，无论对就业、GDP、投资、地方财政、金融安全和百姓的财富都非常重要。

　　“现在80%的房子都是烂房子 ，有2亿人的6000万套房子需要更新”

　　《湾区风云录》：上半年全国房地产开发的投资的数据其实在6月份同比下降了7.9%，怎么看这个变化趋势？

　　马光远：全面下行的原因我想主要还是在政策层面。过去20年周期中，我们出台了大量的政策去降温、打压，主要针对“房子过热”；但是现在房地产市场自己的温度已经下来了，甚至已经偏冷，但是政策仍然是打压的，相当于什么？三九寒天，我们屋子里面开着空调吹冷气。这肯定不对，这样的政策跟房地产市场的基本面不一致。

　　第二个，房地产也进入到一个新的周期。过去到处缺房子，导致大家认为房地产是中国最稳定的一个投资，所以投资房地产的人也会很多，但现在不一样了。我很认同住建部部长倪虹的观点，他说我们现在基本上解决了有房子住的问题，也就是说房子绝对短缺的历史结束了，这意味着你再去投资是没有多大的增值空间的。

　　那么以后房地产要做什么？要建好房子，要提高老百姓的居住条件。如果按照好房子的标准看，我认为中国80%-90%的房子都是烂房子，不是好房子。现在城镇的住房里面有60%以上的房子是在2000年以前建的，这些房子都面临着提升改造的问题。我们现在鼓励老百姓追求更好的居住条件，但目前房子却是跟不上的，所以我们未来提升老百姓的居住条件、提供好房子，这个需求量是非常大的。

　　如果按照每年1%的进城人口来算，每年有1000多万人要进入城市需要住房；还有很多人要改善住房，比如过去买了一个60平的，现在想换成100平，差不多至少有8000多万人需要更新住房；还有2000年以前的老破旧，假定比重哪怕只有30%，也意味着差不多有6000多万套的房子是需要彻底更新的，涉及的人口差不多接近2个亿，怎么能说没需求呢？如果说需求还在的话怎么能说房地产不是支柱产业呢？

　　所以将中国房地产分阶段的话刚刚走了上半场。可以说中国房地产发展过去20年的主要任务是解决有房子住，上半场解决了缺房子的问题，下半场要解决什么问题？改善居住条件，让大家住上好房子。

　　中国房子已经够30亿人住？马光远：房子没有过剩

　　马光远：房地产刚到中场，没到谢幕的时候。在这种条件下去看人口大国的房地产，前哪个国家在完成城镇化以房地产就彻底跨了？在美国，每年新建住房仍然是反映经济的主要晴雨表。所以我觉得主要还是客观地去分析房地产的阶段，当然房价像过去一样单边上涨的历史肯定结束了，所以投资需求基本没了。我认为这也是一个好事，有利于房价的稳定，有利于更多缺房子的人。

　　我们下一步把真实的需求释放出来，实事求是地分析房地产的下一步。

　　现在有人说中国现在建的房子足够30多亿人居住？说房子过剩了？我不知道这个数据怎么来的，但是这些数据一定在互联网上会传播非常快，因为大家喜欢传这些东西，谣言是走得最快的，从来没有人论证这个事对不对、数据对不对。

　　官方的数据显示我们的城镇人均的建筑面积是36平，如果把公摊除在外，人均城镇居住面积不到30平，是一个非常低水平的所谓的有房子住的状态。按照国际上一些国家的标准，应该达到45平左右。所以怎么能说我们的房地产发展到今天为止就没有任何出路了？就划上句号了？我觉得这个要求太低了。

　　马光远：公摊面积一定有很多猫腻，建议以后卖房按照套内面积

　　《湾区风云录》：公摊面积的存在是否合理呢？前段时间在微博上也引起了很多人的讨论，您怎么看这个问题？

　　马光远：我们国家99%的城市（住房）是有公摊面积的，也就是你买了100平的房子可能实际使用面积不到80平。也有很多人讲，如果不买公摊的话房价就会上去，但是我个人是反对的，我认为买房子就应该计套内面积，也就是实际使用面积。

　　公摊怎么算，很多人是不知道的。有人说不是有计量局测量吗？不是有审计的吗？不是有各种各样的监督吗？说得很好，这个里面是有灰色空间的，也就是说你买了房子里面的公摊可能跟实际的公摊不是一个数据，这是最大的问题。比如一线城市的房价10万/平米，多算2平米就是20万，这个（利润）空间非常大。如果按照套内面积交房的时候大家一测就可以，但是按公摊，我相信一定有很多猫腻。所以我们呼吁按照套内面积来卖房子是出于公开、透明、保护购房者的权益。有些人讲得极端说“那你把楼梯拆了吧，把花园拆了吧”等等，不是这个意思。

　　当然公摊的存在也跟中国房地产发展的周期有关，因为过去缺房，意味着开发商是甲方。公摊、预售，这两个制度对购房的影响很大，但我认为现在到了一个对过去中国房地产很多不合理的制度进行调整的时候。房地产到了一个新的阶段，所以我建议以后卖房一定按照套内面积，这样没有玩猫腻的空间；第二按照现房销售，就不用担心交了房以后会出现烂尾的情况，从而体现对购房者的保障。

　　存量房贷利率还会下降吗？提前还贷潮如何解决?

　　《湾区风云录》：近期有关于存量房贷利率下降的政策，您认为这样的调整会带来哪些影响？

　　马光远：存量房贷利率的下降的调整其实我认为难度比较大，难在什么地方？国家对房贷利率有一个总体的指导性的政策，但是各个城市可能利率不一样，因此究竟调整到多少可能不会“一刀切”。

　　现在为什么大家突然讨论这个问题？毕竟现有的房贷利率确实比存量房贷利率要低很多，对很多人来讲提前还贷成为一个选择。

　　很多人说提前还贷很难。对银行来讲房贷仍然是一个优质的资产，尽管房地产在往下走，但是中国的老百姓还是很讲信用，所谓很多人炒作的所谓“断供潮”从来没有出现过。

　　（银行）怎么样让大家不提前还呢？意味着得想办法把利率降下来，从技术层面怎么来降？我认为靠银行主动来做恐怕比较难，所以我的建议是央行能够出台一个指导性的意见帮助商业银行去做决定。

　　我觉得可以再走一步，在央行的决策方向的基础上提出指导性的具体的办法。比如以新的贷款替换旧的贷款，或者参考前几年的政策，再给大家一个去选择浮动利率的机会。

　　现在要不要买房？马光远：年轻人一辈子租房也是一种选择

　　《湾区风云录》：您刚刚讲中国房地产市场进入到“中场”的阶段，房价单边上涨的历史也肯定结束了。以前开发商是甲方，现在购房者变成了甲方，对购房者未来会有越来越多选择的空间？对于年轻人来说，现在依然面临着买房还是租房两难的选择。

　　马光远：年轻人要不要买房，我觉得最重要的取决于你的经济实力，不取决于任何。

　　凡是在中国租过房的人都知道，租房是很难的，因为我们的房地产发展其实是一条腿走路，就是买卖市场。买卖市场非常发达，大量的政策是关于房屋交易，而不是关于房屋租赁的。

　　所以在过去多年中国人选择买房的原因有两个，第一房价不断上涨，不买房不合算，第二租房确实不方便。所以这两点导致了大家买房，也逼着很多其实没有那么的经济实力的人去买房，所以出现几代人共同去买一套房的情况。

　　但是我觉得未来，基于房价的快速上涨导致的恐慌性的购买肯定是结束了。房地产市场在经历一个调整以后，慢慢地再次往上走的概率也比较大的，但是快速上涨基本不会出现，房价不会涨得面目全非。

　　这意味着什么？你真的可以考虑在经济实力不太行的情况下选择租房。但是需要租房市场真的能够健康起来，我们叫“租售并举”。关键是租房如果跟买房一样让大家感觉到方便、没有那么漂泊，那大家肯定选择租房。我相信中国的租赁房的市场慢慢的会健康起来，相当一部分一辈子租房、不买房的忠实的“租房族”可能会出现。以后中国的很多开发商也可能会转换成收入来源以租赁为主，当然需要政策的配套。

　　但是如果说你的经济实力各方面都不错，我想买房也是一个好的选择。所以对于现在的年轻人来讲，首先不要逼着自己去买房，也不要拿出几代人的钱去买个房。也就是说，在你的经济实力不够的情况下你完全可以选择去租房。

　　要不要逃离北上广深？马光远：如果还年轻我会毫不犹豫选择大湾区

　　《湾区风云录》 ：怎么看待人口趋势的变化和房地产市场的影响？

　　马光远：人口对房价的影响是一个非常重要的因素。我们看全球房地产市场的沉浮，一个基本规律就是，房价快速上涨的阶段一定是这个国家婴儿潮等周期出现的阶段，也就是人口如果往上走房价就会往上走，人口如果往下走对整个房地产市场的影响也是长期趋势性的。

　　所以我们讲到今天为止，谈中国的房地产避不开人口这个因素，现在人口已经进入负增长，未来人口的下降会成为一个趋势，城市之间的人口争夺战可能会愈演愈烈，也就是说哪个城市能够吸引人口流入、人口增加，对这个城市本身的发展，对这个城市的房地产都是一个极大的利好。但是究竟会怎么走我倒觉得这个问题恐怕没有一个明确答案。

　　《湾区风云录》 ：世界银行近期的一份调研显示，全球有60%的经济体量来自于港口海湾地区及其直接的腹地。未来我们在居住地的选择上也会越来越多元？

　　马光远：都说人要往大城市走，也有几乎90%的专家断言，未来人口会往大城市、城市群、都市圈走，小城市好像人口很少，我觉得未必。

　　我们这么一个14亿人口的大国，人口的流向的选择一定也是很复杂的。人口怎么选择？大家经常会讨论一个问题，要不要逃离北上广深？这就说明一个问题，说明这个问题不是只有一个简单答案的，一定有人选留下有人选择逃离。以后中国可能还会出现一些对大家非常有吸引力的小城市。所以对于房价的影响它也是一样的，只是意味着城市之间的竞争会更加激烈。

　　我们过去一般把城市会分为一线、二线、三线、四线，这种划分非常粗糙，不能反映中国房地产发展的一个基本面。因为我们看到长三角、粤港澳大湾区都有很多所谓的小城市，它对人口的吸引力非常大，因为它的经济发展很好，区位优势也不错，为什么人不住这个地方？

　　从全球的湾区去看，大家之所以认为湾区是一个城市群、都市圈发展的最高形态，最关键是它的制度优势，是它的各种各样的机会优势。

　　为什么大家认为粤港澳大湾区未来的机会比较多？是因为在整个湾区里，人员也好要素也好，它的自由、双向流动，它的互相补充会形成一个非常好的一体化生态，从而达到一个非常高的经济生态、城市生态、生活生态，这是我想湾区的本质特点。

　　每一次我去湾区的感受是，如果我还很年轻，我是会毫不犹豫地选择湾区，因为那个地方的气氛、活力、变化，包括年轻人谈的话题都非常让你鼓舞。如果我年轻我当然会选择湾区去置业，也不是完全表现在经济层面（的吸引力），而是它是一个非常适合创业的生态。

　　想法不一样，机会也是不一样的，所以湾区在某种程度上甚至代表一个国家的比较年轻的城市的状态，你可以看到一个蓬勃向上的代表性产业。比如今年我去佛山、东莞和湾区其他城市，人人在谈论未来的产业机会。所以我非常鼓励年轻人真的到湾区去接受一番洗礼，在那个环境下成长会非常快，机会也会比较多。