#贷款买房，房子升值多少才能赚钱#

　　生活中，相信很多人时常听到的一句话就是，“贷款买房，房价不涨就是亏”，从某种角度来看，确实是这样的。

　　许多人之所以愿意掏空家里人6个钱包付首付，还要再贷个20~30年的借款，咬紧牙关买房供房，目的除了在城市里定居拥有一个基本的居住空间、享受城市的基本配套（如教育、医疗、交通、商业）之外，一个更重要的原因，就是指望买的房产能够增值，带来家庭财富的增长。

　　在过去一二十年的购房逻辑里面，无论一二线，还是三四五线、十八线城市，许多房子都是买到手后，会逐年增值。

　　但是，在未来房地产市场逐渐走向分化的年代，恐怕就不是闭着眼睛买房就能发家致富的行情了。

　　在货币放水的背景下，一二线城市的房产，保值和抗跌能力相对更稳靠一些，三四五线城市、十八线县城，就没那么幸运了。

　　那么，贷款买房，按照现有的利率水平（按照许多人5%的平均利率来算），一套100万的房产，每年房价要增值多少，才算不亏本呢？

　　这里面，计算方式多样，结果也大相径庭。

　　但是，一般而言，除了贷款的利息成本外，还要考虑的就是通胀成本、机会成本，以及房屋的折旧损耗、租金回报率等因素。

　　举个例子说明，假设按照年化5%的利率，一套100万的房产，首付2成，贷款80万，

　　20年等额本息，总利息约64万，每月偿还本息共计约6000元，每年7.2万；

　　20年等额本金，总利息约52万，前三年每月偿还本息约7000+，以后逐月递减，前三年平均每年还款在8.4万以上。

　　30年等额本息，总利息约103万，每月偿还本息共计约5000元，每年6万；

　　30年等额本金，总利息约79万，前三年每月偿还本息约6000+，以后逐月递减，前三年平均每年还款在7.2万以上。

　　可见，无论上面哪种借贷方式，借款前三年，每年支出最少都是6万以上，前三年总计，最少支出18万。

　　也就是说，光从本息支出的角度而言，一套100万的房产，要在买房后3年的时间节点卖出，保证不亏本，至少要达到118万的卖价，涨幅大致要维持在18%左右。

　　这还不考虑通胀、资金占用等成本，按照20万首付的资金占用成本算，用现在比较容易被认可的、风险相对低的、保本的银行大额存单的收益，每年可做到4%的年化收益率算，20万，保守估计，3年可以达到2.4万的收益。

　　再加上3年支出的本息18万，按照年化4%的收益，可以达到2.1万左右的收益。

　　也就是说，如果不买房，手中有着20万+18万，3年过后，至少可以拿到4.5万的保本收益。

　　而如果买了房，前三年，既要每年支出至少6万的本息，又要损失每年1.5万（4.5万/3年）的收益。

　　也就是说，房价平均每年要涨7.5万（6+1.5），一年内达到7.5%以上的涨幅，才能基本弥合本息支出、资金占用机会成本的收益，这还没算每年通货膨胀超发货币对于购买力的稀释率。

　　如果算上通胀CPI的压力，根据国家统计局公布的2022年6月份居民消费价格数据，2022年6月份，全国居民消费价格同比上涨2.5%，城市上涨2.5%，农村上涨2.6%；食品价格上涨2.9%，非食品价格上涨2.5%；消费品价格上涨3.5%等来看。

　　哪怕按照最保守的2.5%来算，再加上之前的7.5%，也就是说，购买的房产，起码要达到每年10%以上的增值速率，才算是比较平衡。

　　否则，就只能是“放长线、钓大鱼”，投资房产最后成了“房东”的长期投资了，虽然短期亏，但中期、长期或有望持平、止损或扭亏为盈了。